안녕하세요. 닥터카운슬러입니다.
입지선정이 이루어졌고 마침 적절한 상가를 찾으셨다면 이제 계약을 하셔야 합니다. 부동산 계약 경험은 다 가지고 계실 것이기 때문에 중요한 포인트만 짚어드리겠습니다.
첫째, 상가를 분양 받으시거나 매입하는 경우가 있을 수 있고, 임대차 계약을 하는 경우도 있습니다. 어쨌든 중개수수료는 사전에 협의하고 진행하시는 게 좋습니다. 부동산에서 아사모사하게 잘해드린다 최저수수료로 진행한다는 식으로 하는 경우가 많이 있는데, 정확하게 거래금액에 몇 %인지 확인하고 진행하셔야 예상치 못한 추가 지출로 자금계획에 예외사항을 줄일 수 있습니다.
둘째, 상가를 분양하려고 하는데 취득세를 줄일 수 있다면서 다운계약서를 쓰자고 하는 경우가 있습니다. 당장 취득세가 줄어 들 수 있지만 상가 취득가액이 나중에 양도 시 비용처리가 되기 때문에 의사와 같은 고소득 직종군에게는 일반적으로 불리합니다.
셋째, 임대차 계약서 작성 시 다운계약서를 쓰자고 하는 경우가 있습니다. 임차비용은 사업관련비용으로 비용처리가 되기 때문에 의사와 같은 고소득 직종에는 대부분 불리합니다.
의사선생님들은 고소득 직종군으로 일반적으로 소득세 세율이 40%대입니다. 1억 비용으로 쓰면 1억의 40%인 4천만원은 소득세가 줄어드는 효과를 보실 수 있습니다. 다운계약서를 써서 임차료를 40% 이상 깎아주지 않는 한 정확하게 계약하셔서 불편한 관계가 만들어질 것을 사전에 방지하는 것이 좋습니다.
마지막으로 별거 아닌데, 9억이하의 보증금인 경우, 보증금 떼일 위험과 매년 급격한 임차료인상(5%) 요구 위험을 나라에서 보호해주는 장치(상가임대차보호법)가 있습니다. 이러한 보호를 받기 위해서는 확정일자를 받아야 한다고 인터넷에 많이 써있는데 굳이 확정일자 안받아도 보호되니까 신경 안 쓰셔도 됩니다.
환산 보증금이 9억 초과되는 경우 전세권 설정해서 만약 나중에 상가가 경매로 넘어가게 되더라도 우선 채권자가 될 수 있도록 설정해 놓는게 좋습니다.
한줄요약
부동산수수료 협상 과정에서 중개수수료 요율을 fix해라. 다운계약서 쓰지마라.